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布鲁克林海滨开发进程缓慢,纽约多方参与者之家的博弈

在本周重印的《建筑师时报》(The Architect's Newspaper)中, 作者帕特里克·西森(Patrick Sisson)探讨了社区居民对纽约建成环境,尤其是海滨区域的影响和参与。他重新思考了居民代表真正起到的作用,以及是否居民委员会和土地统一审查程序(Uniform Land Use Review Procedure)发挥的作用更像守门员,而非公平发展的推动者。这一现象在新建住宅项目中更是常见。

飓风艾达袭击纽约市的那个夜晚布鲁克林1号居委会和大约100名居民正聚集在一个高中体育馆商讨一个建设方案,这个方案可能会颠覆整个威廉斯堡海滨区域的面貌。会议在晚上11:30分结束,此时小雨已经转为瓢泼大雨,洪水开始泛滥。“那就像拉响了红色警报,”建设方案背后开发商 Two Trees 的主管邦妮·坎贝尔(Bonnie Campbell)表示。

天气经常预示着纽约的规划、许可和授权流程的成败,尤其是 River Ring 项目。Bjarke Ingels 为这个项目设计了两座形体弯曲的高层塔楼,周围是用于吸收洪泛的新建海绵公园。(景观设计由 James Corner Field Operations 完成,也含有湿地和潮滩。)针对土地开发的舆论不断发展,开发商需要根据受直接影响社区的需求来制定开发方案。

实际上,这是 Two Trees 一直以来努力的方向。Two Trees 的项目不仅注重保障性住房的供给,同时也注意项目的适应性。9月14日,社区委员会以20-15的票数(基本上等于“有条件地同意”)通过了 River Ring 项目。而这一天并没有下雨。

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Courtesy of James Corner Field Operations and BIG

这个结果对开发商是个好消息,但也不禁让人想问:城市中的社区委员会和土地统一审查程序(ULURP)的角色是否更像守门员,而非公平发展的推动者?而他们所开出的条件,究竟严肃程度如何?

有些居民认为,这样的商议流程可以起到守门员的作用,但在这个项目中似乎并非如此。在当地游说团体 Sustainable Williamsburg 看来,River Ring 项目是草草通过的,并没有引起足够的公众注意,其结果只是让开发商减少了纳税。保障性住房的套数少得可怜,公共空间也狭小无比,公众却无法表达不满。(我们多次请求作出评论,Sustainable Williamsburg并无回应。)

总体而言,River Ring 项目的批判者分为两个阵营。其中一个便是开发商称为“邻避症候群(NIMBY)患者”的群体,他们认为项目(包括两座巨大的塔楼,其高度是相邻建筑的两倍,共有1050套单元,其中263套为保障性住房)过于庞大,需要重新分区,而这又会使得滨海区域拥挤,新居民、交通流量的涌入会改变街区的肌理。也许是为了加强反对的印象,社区委员会的土地使用委员会起初投的是“有条件地反对”,但后来委员会全体投票时结果有了变化。(ULURP流程晦涩复杂,有时连委员会成员也弄不清楚。)

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Courtesy of James Corner Field Operations and BIG

“这些‘邻避症候群患者’让我们着实有些惊讶,因为在我们看来,他们其实就是过去10-15年搬来的新居民,”Two Tree 的坎贝尔说道。“他们当年就是这个街区的改变者,现在却不欢迎新的改变者。”

第二个阵营则是当地的一些政治人士和组织,他们以利益交换的眼光审视这个项目,并想尽办法让当地居民获得最多的好处。在建筑高度、销售价格等方面的讨价还价直到现在还僵持阶段,正在讨论是否提高低价保障性住房比例,同时将公寓单元数量减少三分之一,以回应公众“减轻对已经超负荷运营的地铁、路面交通、步行交通和废水处理的压力”的诉求。而坎贝尔表示,这是一个“不现实”的诉求。

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Courtesy of James Corner Field Operations and BIG

Two Trees 继续说到密度问题。社区委员会所建议的——保证一半的保障性住房,并将建筑高度减少三分之一——是做不到的。如果要增加保障性住房,建筑势必要达到一定规模,有一定量的市场价住房来补贴保障性住房所产生的亏损。虽然目前仍有些空间,但远远达不到委员会的建议要求。“这个代价只能是城市密度来承担,”坎贝尔表示。Two Trees 目前承诺的保障性住房中,有四分之一将开放给收入仅占当地居民收入中位数40-60%的家庭。这已经打动了1号社区委员会,获得了布鲁克林区主席的支持。埃里克·亚当斯(Eric Adams)是下一任纽约市长的热门候选人,他也支持这一方案,并且他自己也向城市规划署提交了一份26页的条件与建议书,呼吁增加保障性住房数量。但城市规划署要到12月初才开始看这些报告(因此,所有这些削减建筑高度的建议和请求都不具有约束力)。

当地非营利组织和社区团体也发挥了作用。9月27日,布鲁克林区主席介入前,Los Sures、El Puente 和 St. Nicks Alliance(或称the Coalition)向亚当斯办公室写信,要求50%的保障性住房提供给收入在平均水平40%的家庭;同时提出,传统的包容性分区针对收入在平均水平80-120%的家庭,“总是被发展前景良好的年轻专业人士霸占,而他们通常有更多的选择。”另一位社区、来自 Nuestros Niños 儿童发展中心的领袖拉蒙·佩盖罗(Ramon Peguero)在《布鲁克林报》(Brooklyn Paper)的一篇评论文章中解释道,“发展保障性住房是留住威廉斯堡租住居民的唯一方式,”像River Ring这样的支持性项目比起全部发展保障性住房来说更具现实意义,对许多想要留在布鲁克林海滨区的人来说,这也许是“最后的机会”。

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Courtesy of James Corner Field Operations and BIG

在面对反对人士的质疑时,Two Trees 强调自己在这一地区的多年开发经验。(旁边的布鲁克林多米诺糖厂就是它的产业;评论者说,目前的许可流程让他们似曾相识)但初夏这个重新分区的项目看似即将流产时,Two Trees 开始用威胁的手段。如果居民最后投票反对项目,它就会为了减少损失而将地块卖给出价最高者——在当时看来极有可能是一家物流仓库。换言之,Two Trees 的态度是:要么接受,要么拉倒。

River Ring 项目在ULURP的流程还在继续,其中包括多个海滨开发监督机构对建筑设计的审查与许可。Two Trees 预计有望在2021年底,也就是现任市长和市议会任期结束时获得全部许可,并在2023年初开工。但如果许可流程过长,新任议员林肯·雷斯特勒(Lincoln Restler)很有可能会介入。因此,城市密度和保障性住房供给之间的平衡博弈还将继续。

“我们会一直讨论这些议题,直到ULURP投票全部结束,”坎贝尔说道。

本文原发表于《建筑师时报》。

译者:吴淑华

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引用: Sisson, Patrick. "布鲁克林海滨开发进程缓慢,纽约多方参与者之家的博弈" [The Slow Forward March of a Brooklyn Waterfront Megaproject Highlights New York’s Land Use Gauntlet] 05 11月 2021. ArchDaily. (Trans. July Shao) Accesed . <https://www.archdaily.cn/cn/971140/bu-lu-ke-lin-hai-bin-kai-fa-jin-cheng-huan-man-tu-xian-niu-yue-tu-di-kai-fa-li-liang-bo-yi>

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